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箇稅抵扣房東慌了,如何讓房東樂意納稅?

2019-01-11 09:42:00  來源:亞太日報 【返回列表】

近期租金抵扣箇稅的試點工作正積極推進,但是衍生了一箇新問題,即房東是否因此需要納稅。網上關於“是否需要補繳稅費”的討論也比較多,具體實操層面的政策又相對模糊。

因此,從稅務和住房兩箇層面研究這箇問題,非常有意義,而且預計2019年上半年也會有相應的指導意見出台。

箇人房東出租房屋納稅情況如何

對於房東出租房屋是否納稅的問題,實際上涉及到租賃合同備案的問題。

從實際情況看,很多住房租賃合同是沒有備案一説的,本身就是箇人和房東之間的協議或合同,中介門店在中間也是簡單的撮合角色。從數據上看,此類沒有備案的合同,預計會超過90%。

從這箇角度看,至少有90%的租賃交易本身是沒有納稅一説的。換而言之,出租房屋不納稅的做法,本身也成爲一種默認的現象。這箇時候簡單套用“守法合規納稅”的概念,其實和租賃的傳統做法是有衝突的。

在具體納稅層面,對於需要交納多少比例的稅款,實際上也有很多分歧和討論。其中一種觀點認爲,需要交納類似20%比例的稅費。這箇提法是有點混淆概念了。

暫不説這箇數據是指什麽稅費,單純從理論上説,出租方面若是要繳納這麽多稅費,那麽房東圖什麽?而且這中間確實也涉及到房東不動産信息和租賃信息公開等問題,那麽稅費成本高,房東肯定不樂意去納稅。

當然,在具體納稅層面,實際上是按照綜合稅率的模式操作的。若是嚴格從稅收角度看,可能需要交納箇人所得稅、增值稅、房産稅等,不過因爲租賃業務比較繁瑣,而且每箇月都髮生租金收付,那麽類似五花八門的稅收自然也意義不大。所以即便是有納稅一説,其實更普遍的是採取了“租金收入*5%”的方式進行,尤其是箇人出租住宅類房屋這箇領域。

爲什麽提“暫免”而不是“減免”

對於“暫免納稅”這箇提法,主要是考慮到幾點因素:

第一、民生的導向。目前市場上的抱怨就有很多,類似“你省50,我漲500”之説。換句話説,房東的抱怨和情緒也是需要傾聽的,類似問題不解決而盲目徵稅,房東自然會抵觸,這會影響租賃交易。

第二、從當前財稅政策改革的角度看,2019年是全面減稅的環境和政策導向,此時租賃市場本身也是需要提倡稅費減免和抵扣概念的。從這箇角度看,此時若是對房東徵稅,或是討論類似徵稅的概念,本身和大環境是不符合的。

上面的考慮是從稅法的角度進行的。不過從全面性看,我們還需要從住房制度改革和租賃市場髮展角度出髮,來看待這箇問題。

租賃市場的全國性政策出台,主要是從2015年開始的,當時就提出了2020年建成相對髮展和完備的租賃市場概念,換而言之,此類市場是以鼓勵性政策爲導向的。

在盤活租賃房源和刺激租賃需求方面,就有“租金補貼”一説。這里提到的租金補貼,包括“補貼租客”和“補貼房東”兩種做法。從這箇角度看,旣然都已經提到了對房東補貼租金,那麽現在又考慮給房東徵稅,這就屬於多此一舉了。

反過來説,一方面旣要考慮給房東補貼租金,另一方面又要考慮給房東徵稅,這兩箇操作本身就是有點矛盾的。

而從大方向看,租賃市場本身就是提倡“多主體供給、多渠道保障”的概念,箇人房東房源是租賃市場“多主體供給”的重要組成部分,甚至是最大的組成部分。這箇時候多考慮房東的租金收益而不是稅費成本,才是改革的主流方向。

如何讓房東樂意納稅

之所以強調暫緩繳稅,而不是強調“免稅”,其實也是有很多考慮的。人人都有納稅的義務,這一點毋庸置疑。而考慮暫緩,其實也是對當前此類新問題所採取的靈活的協調方式。

而從大趨勢看,設計更爲靈活的納稅模式,讓房東租賃行爲也有納稅概念,顯然也是關鍵。至少當前可以在以下兩箇領域做好工作。

第一、繼續督促各地政府加大租賃平台的建設和運營。當前類似平台雖有建設,但效果一般。部分平台是當地中介行業協會管理的,部分可能是具體銀行管理的。此類平台也分爲互聯網平台和APP平台。對於此類平台,未來必鬚嚐試導入“租售同權”的概念,這樣租賃需求會大增,進而提高租金收益。

同時房東在此類平台上,可以享受租賃信息撮合、租金監管、房源風險管控等便利,這樣就會更主動去納稅。甚至可以通過“稅改費”的方式,通過徵收管理費來替代相關稅費。而具體的納稅可以由平台本身來操作。

第二、嚐試先對機構房源進行徵稅。目前我們理解的新租賃市場改革,其實更多的是長租公寓的改革,主要是中介管理的租賃房源、專業租賃機構管理的租賃房源、開髮商開髮的租賃房源等相關改革。

類似機構房源在納稅上相對更容易操作、逃稅可能性也比較小,政策推動的阻力自然也小。所以建議在2019年積極出台相關機構房源的納稅操作流程,而箇人房東出租房源的暫時不徵稅。

同時,因爲納稅主體是租賃企業,所以此類房源未來的租金管控也會更加到位,這樣可以有效防范稅費成本轉嫁和亂漲租金的風險。

(來源:界面新聞)