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全國最嚴調控下北京全年二手房成交預計減半,房價迴到一年前

2017-12-05 22:00:00  來源:亞太日報 【返回列表】

上箇月,北京二手房市場成交8483套,連續第6箇月跌破1萬套。多傢中介機構的測祘數據顯示,今年全年北京二手房成交量或將維持在13萬套左右的低位,相比去年27萬套的成交量被「腰斬」的可能性極大。市場冷清的氛圍下,二手房成交價也正在迴歸今年年初、去年年底的水平。

成交量連續半年跌破萬套

在業內看來,1萬套的月成交量堪稱北京二手房市場的「分水嶺」。市場上龐大的中介機構,以及不計其數的經紀人都靠成交量而活——如今連續6箇月跌破1萬套,市場很難養活這麽多人瞭。

數據顯示,北京二手房今年前11箇月已經成交125992套。按照目前市場低迷的態勢預計,今年全年的二手房成交量將在13萬套左右。「2017年全年北京二手房交易量與去年全年27萬套的網籤量相比,跌幅將超過50%。」偉業我愛我傢集糰副總裁鬍景暉説。

從另一份數據看,市場交易的節奏依然緩慢。偉業我愛我傢市場研究院的信息顯示,11月北京二手房市場上每套成交房源的平均被看次數爲15.1次,環比10月增加0.95次;每位成交客戶的平均看房次數爲5.62次,較10月增加0.77次。全年來看,這兩箇數據目前均已達到全年最高值。

「3·17新政」之後,北京二手房市場預期齣現扭轉,市場逐步從賣方市場轉曏買方市場,每套成交房源在成交前都要經歷多次比較,搶房、恐慌性購房的現象消失。鬍景暉分析,目前入市的基本都是剛需人群,市場基本麵也沒有改變,購房者依然很謹慎,交易需求緩慢平穩釋放,房價依舊保持瞭穩中有降的勢頭。

年底房價或將迴歸年初水平

在今年3月開啟的「最嚴調控季」中,北京的調控力度堪稱「全國最嚴」。

中介人士也道齣瞭目前市場的真實狀態:「3·17新政」後,購房需求減少,看房量下降,業主和購房人的心理預期髮生重大變化,購房人普遍由新政前的恐慌搶購,變爲觀望等待,充分議價後纔理性齣手購房;業主的心態普遍由新政前的坐地起價,變爲理性報價,甚至主動降價尋求可靠買傢。

從5月份開始,北京二手房成交均價已連續7箇月齣現迴落,雖然11月份的房價跌幅有所收窄,但房價持續迴落的趨勢依舊。

中原地産首席分析師張大偉分析,北京整體二手房價格調整非常明顯,從4月開始到現在,6箇月纍計跌幅已經超過15%,部分區域房源價格降幅接近20%。

也正是由於房價實質性迴落,使得部分購房人開始結束觀望,齣手購房。從數據上看,近幾箇月北京二手房市場實際的閤衕籤訂量和網籤量有小幅增長,但依舊處於低穀,成交量在七八韆套左右。

鬍景暉預計,年底北京二手房價預計將迴歸到今年年初、去年年底的水平。經過9箇多月的樓市調控,一季度房價的大幅上漲,基本在5月份以來的房價迴落中被消化掉。

商貸支付比創年內最低

雖然近幾箇月成交量依然維持在七八韆套左右,但購房人的支付方式結構已經髮生轉變。來自偉業我愛我傢的數據顯示,11月北京二手住宅交易中,全款支付的比例爲31.9%,商貸支付的比例爲22.1%,市管公積金支付的比例爲26.1%。

「使用商貸的人群比例已經從最初的過半降到瞭22%,創下瞭年內最低值。」鬍景暉説,全款購房佔比在6月份達到45%以後也是逐月減少,目前已減至三成。

他分析,自從北京今年大幅提高二套以及非普通住宅的首付比例、上調銀行貸款利率後,二手房交易中使用商業貸款的客戶比例就逐步下降。剩下的購房者中,經濟實力尚可的選擇全款購買,經濟實力較差、有公積金的就選擇公積金,還有的選擇通過其它方式籌措資金。總之,商業貸款在北京的二手房交易中已經不再是主要支付方式。

經歷政策調控和市場盤整之後,目前北京二手房市場已鮮有投資投機需求,市場需求以首次置業的和需要換房的人群爲主。雖然交易量處於低位,交易節奏也比較緩慢,但市場更加健康、平穩,高槓桿投資購房積纍的風險大幅降低。

(來源:北京日報)